Home » България » Експерт посочи какво ще се случи на пазара на имотите заради очаквания балон през 2019 г.
Експерт посочи какво ще се случи на пазара на имотите заради очаквания балон през 2019 г.
Експерт посочи какво ще се случи на пазара на имотите заради очаквания балон през 2019 г.

Експерт посочи какво ще се случи на пазара на имотите заради очаквания балон през 2019 г.

Какво се случва на пазара за жилища в страната? Накъде се движат цените? Какво да очакваме от строителите, банките и брокерите при покупката на едно жилище и реално какви имоти търсят купувачите и на каква цена? На тези и други въпроси отговаря пред „Труд“ експертът Ирена Перфанова.

– Г-жо Перфанова, какво става на пазара за жилища в страната?
– В края на 2018 г. пазарът в страната е доста по-спокоен, отколкото отчетохме за същия период през миналата година. Отбелязваме и известен спад на броя на сделките и забавяне на ръста на цените. На наемния пазар се забелязва продължително задържане на оферти и голямо предлагане. Новото строителство в големите градове продължава да се търси и продава успешно в незавършен етап, но вече е въпрос на цена, за да се реализират по-бързи сделки. Пренасищането с ново строителство в един квартал оказва влияние на цените на предлагане и създава конкуренция между предприемачите. И ако преди само предупреждавахме, че ще се стигне до подобна ситуация, то това вече е факт. Съотношението цена-качество-гъвкава схема на плащане ще определят оттук нататък конкуренцията между тези имоти.

– Има ли ръст на сделките, предвид ниските лихви по ипотечните заеми?
– Нивата на лихвените проценти по кредитите са ниски, имайки предвид историята им за страната и не достатъчно ниски, ако направим сравнение с други европейски държави.За съжаление клиентите често извън ипотечния кредит взимат и потребителски кредит, което дава 100% кредитиране на сделка, а по някога и повече. А банките в момента допускат тази процедура. През юли тази година излезе статистика на НСИ, която показа най-висок процент на инфлация в страната за последните 5 години. Седи сериозно въпросът дали кредитоискателите ще могат да си позволяват в бъдеще да изплащат два кредита – един ипотечен и един потребителски с по-висок лихвен процент.

– Какво да очакваме по-нататък?
– Периодът, в който на европейско ниво лихвените проценти ще тръгнат нагоре наближава и банките трябва да са подготвени за контролиране на сумите, които да отпускат за ипотечен кредит. За тях отпускането на кредит е инвестиционен процес и те освен, че оценяват моментната цена на един имот, оценяват и риска на тази инвестиция и от гледна точна на кредитоискател, и от гледна точка на пазар. Прогнозите за покачване на лихвените проценти в средата на 2019 г. е част от този риск анализ и той няма как да не повлияе на имотния пазар и на бъдещото кредитиране. Важно е процесите да са плавни без рязък скок в една или друга посока, за да не обърнат критично пазара. В този аспект независимо, че БНБ отчете през август 9,6% годишен ръст на размера на отпуснатите кредити за закупуване на жилищни имоти, това все пак не оказва влияние на пазара такова, че да има ръст на броя на сделките. Това е сериозен индикатор за намеренията на дребния инвеститор. Купувачите не купуват на всяка цена, а на цената, която могат да си позволят или да им бъде финансирана и са склонни да я плащат за имоти, които отговарят на техните критерии.

– Има ли накъде още да поскъпват жилищата в София?
– Цените в София са стигнали нива, които през последните месеци на годината се задържат сравнително стабилни. Забелязва се и лек спад на броя на сделките, както и увеличаване на процента, с който се водят преговори между офертна и продажна цена. Все още обаче по-маломерните апартаменти представляват интерес за много купувачи и при тях преговорите за сваляне от офертната цена са минимални. Същите поддържат и повисоки нива за цена на кв.м. Опасно е да говорим за поскъпване на цените в столицата, като се има предвид големият им ръст през последните години. В момента е важно да се търсят инструменти за контролиране на нивата, за да намерим баланс за пазара. Не е в ничий интерес манипулирането му с информация, която работи в полза на частни интереси. За да бъде стабилен пазарът, за да не се обърне рязко надолу, трябва да се създават политики, които да контролират неговия ръст – изключително сложен процес, изискващ много регулативни мерки и стабилна икономика в дългосрочен аспект. Българският пазар е малък и е концентриран основно в няколко града и най-силно в София. Когато говорим за политики, регулация, цени трябва да отчитаме и демографския фактор, който оказва влияние на търсенето. При растящ поток на миграция към столицата логично и нуждата от жилища да расте и това да оказва влияние на темпото и посоката на движение на цените. Но трябва да се замислим какво ще се случи в районите, които се обезлюдяват и какви политики трябва да се предприемат, за да не се окаже че строим град-държава.

– С бранша на 15 и 16 ноември в НДК ще обсъдите национална жилищна стратегия. Кои са найреалистичните предложения за нея?
– Най-важното е, че на форума ще отчетем световните тенденции и къде се намираме ние в тях. Ще погледнем пазара през погледа на международните експерти, ще споделим опита на други държави – и добрия, и лошия. Ще се запознаем с политики, приложени от други правителства и общини, насоките на ООН за национални жилищни стратегии, за да може да създадем наистина полезна жилищна стратегия за България. Това е документ, който засяга всеки българин, всяко лице живеещо и инвестиращо в България, всички бизнеси, свързани с недвижими имоти, всяка община. Затова едно подобно обединение на браншови организации, министерства и ООН, каквото е този форум преди финализиране на стратегически документи е деклариране и на бизнеса и на държавата, че не ни е безразлично как планираме бъдещето си. Този форум е сериозен пример за публично-частното партниране и изпълнение на Sustainable Development Goal 17 на ООН. Националната жилищна стратегия е рамков документ, не е закон. Но на базата на него ще се планират следващи стъпки, програми, законови промени. Затова е важно да бъде максимално прецизиран. Трудно е да формулираме кое е найприложимо или реалистично.

Целта на стратегията е нещата да се случват, т.е. всички те да бъдат приложими и реалистични. За да се случват процесите, от една страна трябва да има норми и контрол на тяхното спазване, а от друга – хората трябва да бъдат стимулирани да прилагат промените и да осъзнават ползите от тях. От трета страна седи финансовият въпрос за изпълнение на мерки. Иска ми се да огранича отговора дотук и да дадем възможност на форума да отговори на множеството възникващи въпроси. Неговият диалог е изключително важен за много бъдещи действия и сътрудничеството между държавата, бизнеса и гражданските инициативи за една по-добра България, в която всички искаме да живеем.

– Успяват ли строителните предприемачи да запълнят липсите на пазара?
– Преди да кажем дали успяват, трябва да знаем колко са те. Коя е статистиката, която дава ясна индикация от колко имаме строителни предприемачи имаме нужда? Кога е направена тази статистика? От момента, когато е направена досега дали се е променила демографската среда? Как се е променила бизнессредата? Как отчитаме бъдещите очаквани процеси за развитие на населените места? Какво планираме да се случва във всеки град, община? Няма еднозначен отговор на вашия въпрос преди да получим отговор за това. Но можем едно да кажем със сигурност – не сме покрили липсата на социални жилища, за изграждането на които тепърва ще се създават нови политики в страната, към които имат отношение и строителите на най-луксозните сгради имат отношение. Предстои ясно формулиране на това понятие „социално жилище“ и как новите политики ще стимулират хората да работят, за да се възползват от социални привилегии.

– Какъв имот търси днешният купувач? Купуват се и апартаменти в панелки. Но какво ще се случи с тях като изтече експлоатационният им срок?
– Жилищата в тухлени сгради са предпочитани пред всички останали. Но когато парите за тях не стигат или предлагането им не отговаря на изискванията на клиента, той е склонен да закупи и панелен апартамент. Профилът на този купувач е или търсещ имот от битова необходимост, или със спекулативна цел. В днешно време технологиите и материалите дават възможност да удължаваме експлоатационния срок на сградите, когато техническото им овехтяване не е сериозно. Но е въпрос на организация на етажната собственост да поддържа сградата в добро състояние. Добрата поддръжка на сградата е важна както за съхраняване на направената инвестиция, така и за сигурността и здравето на хората, живеещи в нея. Покупката на панелен апартамент е по-трудно ликвидна инвестиция, имайки предвид тромавия процес в страната по саниране на сгради.

– Колко процента от сделките се сключват на зелено?
– Предишните години за сгради на добри места се отчиташе висок процент на сделките на зелено, дори над 60%. Но този процент е доста по-нисък в момента. До 20%. Той зависи както от мястото на проекта, така и от историята на неговия инвеститор. Доверието към инвеститора, за да се включиш на такъв етап на строителство, трябва да е много високо, защото инвестицията „на зелено“ крие и рискове. Ако клиентът има няколко алтернативи в различен етап на строителство, той ще избере тази, която е най-приложима към неговата схема на финансиране. Банките не отпускат кредити за закупуване на имот „на зелено“. А докато сградата достигне етап „груб строеж“, който банката е склонна да финансира, клиентът трябва да разполага с лични средства, за да покрие изискуемите вноски от инвеститора и често те са 50% от цената на имота. Затова голяма част от хората, които се включват „на зелено“ всъщност разчитат повече на своето самоучастие и възможността да изплащат разсрочено цената.

– Какъв процент от сделките с имоти в столицата имат инвестиционна цел?
– Не смятам, че някой може да даде точна статистика за целия столичен пазар. Личните ми наблюдения показват, че през последните 4-5 г. с инвестиционна цел, т.е. с цел получаване на регулярна доходност инвестират около 25-30% от купувачите. Не всички купувачи, които не ползват закупените от тях имоти търсят доходност. Има такива, които разглеждат имота като инвестиционен инструмент, за да увеличат стойността на парите си или да ги съхранят във времето.

– Наемите в столицата също поскъпват. Дали пазарът ще се успокои в идните години?
– Наемният пазар в столицата се насити и от към цени и от към предлагане. Не очакваме ръст на наемите, а поскоро балансиране спрямо продажните цени. Наемният пазар има други проблеми и те са свързани с хаоса в предлагането на подобни имоти и навлизането на нерегламентирани търговци. Колкото и странно да звучи, този хаос оказва влияние на наемните цени и то не в правилната посока на развитие на пазара. Стабилният и добре управляван наемен пазар държи добре и инвестиционния имотен пазар. Тук трябва да добавим и доверието, и сигурността.

– Говори се за балон на имотния пазар. Какви са вашите прогнози за 2019 г.?
– Балонът плаши спекулантите, кредиторите, строителните предприемачи, тези които бързат да продават, за да вземат висока цена, плаши хората, чийто бизнеси са свързани с операции с недвижими имоти. Балонът няма да изплаши онези, които инвестират в дългосрочен план, нито онези, които продават, за да купят друг имот, нито тези, които чакат да „гръмне балона“, за да купуват на по-ниски цени. Т.е. този процес има за едни предимства, за други недостатъци. Важно е всеки да знае ясно какви цели има, когато иска да инвестира в недвижими имоти. Имотният балон в България, надут през първото десетилетие на 21-ви век, се влияеше от съвсем различни фактори от тези, които движат в момента пазара нагоре. Кривата на растежа на цените беше стръмна и почти симетрично се обърна надолу. И въпреки всичко, ако сравним този процес в България и в други европейски държави, бих казала, че ние успяхме да опазим пазара си от много по-голям крах.

Факторите за сегашния възход на пазара са свързани с по-трайни и дългосрочни процеси в страната, благоприятни лихвени проценти, европейско финансиране, засилване на икономиката и това, което наблюдавахме е 3,5-4 годишен период на наваксване на цените от предходния възход и едва 1- 1,5 г. покачване над тези нива. Много по-плавна крива, движеща пазара нагоре.

Експерт посочи какво ще се случи на пазара на имотите заради очаквания балон през 2019 г.

– А оттук нататък?
– Факторите, които ще оказват влияние на пазара ни, ще бъдат свързани с много други глобални процеси, технологични промени, политическо влияние, блокчейн, финансово реструктуриране. И те ще засегнат не просто България, а и много други места по света, включително Европа. Прогнозите ми: 2019 г. – година на на нови пазарни трансформации и процеси, които за едни населени места ще бъдат благоприятни, но за други не. Не трябва да ни изненадва бъдеще, в което няма да можем да слагаме под един знаменател средностатистически цялата държава, защото различията между градовете ще бъдат големи. Имаме честта да сме част от промени в човешката история и трябва да се адаптираме към нея. Не балонът е опасният, а отговорът доколко сме готови да срещнем предизвикателствата на времето, свързани с нашата активна позиция и способност да влияем на процесите вътре в страната.

Ирена Перфанова е доскорошен председател, а в момента зам.- председател на Национално Сдружение Недвижими имоти (НСНИ). Член на борда на Европейската асоциация на професионалистите на недвижими имоти CEPI и на REM Advisory Group към UNECE на ООН. Има две магистърски степени – като инженер по вътрешна архитектура и икономист по Бизнес с недвижими имоти.

Източник: www.blitz.bg

Коментирай чрез Фейсбук

loading...

Експерт посочи какво ще се случи на пазара на имотите заради очаквания балон през 2019 г.
Оценете тази публикация

Вашият коментар

Inline
Inline